5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产戴choker就是m吗，戴choker什么意思开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场戴choker就是m吗，戴choker什么意思从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(戴choker就是m吗，戴choker什么意思kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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